在天津市蓟州区唯一的街道——文昌街道，325个小区中一度有207个无物业管理。楼道灯泡无人换，化粪池满了要凑钱请人抽，政府兜底却力不从心，居民抱怨多、缴费难……这是当地老旧小区长期面临的“失管”之痛。

如今，这一困局正被一条“党建引领+社会化服务+居民自治”的新路径所打破。蓟州区创新推出“团购物业+居民自治”模式，通过给经济松绑、给服务加码、给自治聚力，让老旧小区从“政府全包”走向“社会共治”，老居民乐享新生活。

算好三本账：从“政府兜底”到“社会承接”

老旧小区规模小、户数少，单独引入物业成本高，过去全靠财政“大包大揽”，街道社区不堪重负。蓟州区以“算账”破题，推动经费由政府、社会、居民“三家抬”。

“团购物业”成为关键一招。街道对184个亟待引入服务的小区采取“相邻打包”策略，吸引有担当的物业企业进驻。以安裕西区、花园里二段等小区为例，居民每户每年仅需缴纳120至400元阶梯服务费，即可享受专业扫保、设施维护、绿化修剪等基础服务。

社区党委还引导业委会与物业企业协商“菜单式”服务，100户以上小区推行基础物业，100户以下小区主打扫保保洁，灵活定价让企业“薄利多销”，居民“精打细算”。

针对物业进驻初期投入大的难题，蓟州区发挥“党员中心户”带动作用，60家企事业单位党组织通过资金、物资、设施援建等方式助力补齐短板，有效降低了启动门槛。

下好绣花功：从“粗放管理”到“精准滴灌”

服务引入只是第一步，精细化才是关键。蓟州区坚持以需求为导向，让服务供给从“有”向“优”跨越。

各社区指导物业企业列出专项服务清单，针对污水外溢、树枝遮光、高空坠物等顽疾精准发力。在花园里二段小区，物业入驻前就完成高大树木修剪排险；在博雅花园，楼道杂物清理和监控安装同步推进。“过去化粪池满了要挨家凑钱，现在一个电话物业就来，一年两百多块钱太值了！”金苑东区的张大爷感慨道。

不仅如此，物业服务还融入楼门文化。物业负责墙面、扶手的专项清洁，居民参与特色楼门创建，曾经斑驳的楼道变身“蓟州文化长廊”或科普主题空间，环境面子与文明里子同步提升。

“物业+网格”快速响应机制同步建立。应急维修联络卡贴到每个楼门，24小时响应，从换灯泡、通下水到汛期排涝、冬季除雪，专业力量让“社区干部跑断腿、问题解决拖几周”的现象大幅减少。

画好同心圆：从“被动观望”到“主动参与”

治理能否长效，关键在于唤醒居民的主人翁意识。蓟州区以党建为核心，以社会化服务为支点，撬动居民自治热情。

在安裕西区，65名党员中心户率先垂范、带头缴费，并“包干”到单元逐户做工作。在城兴里，正是党员骨干带头垫资、耐心解释，才让居民从“不让进”变为“主动请”。红色议事厅、金点子大会等协商平台定期召开，物业、居民代表、楼门栋长共商服务标准、设施改造等事项。博雅花园通过多轮居民研讨，不仅消除了大家引进物业的顾虑，还挖掘出一批热心骨干，共同制定车辆管理规约和楼道文明公约。

物业以优质服务换取信任，居民则以主动缴费、参与维护回馈企业。多个试点小区物业费收缴率在入驻两个月内即突破50%。楼门文化改造中，居民自发清理杂物、免费提供水电，物业则将收益反哺增设路灯、美化环境。“我付费、我享受、我监督、我维护”的自治意识深入人心。

从“有人管”迈向“管得好”

截至目前，文昌街道已成功引入社会化运营小区26个，另有9个正启动业主大会表决程序。从实施成效看，物业企业参与意愿持续提升，小区环境焕然一新，服务响应及时高效，公共设施完好率显著提高。经测算，当前已引入服务的小区每年可为政府节省财政支出14万元，预计年底全面铺开后，年节省财政支出可达100.8万元，实现社会效益与经济效益双赢。

蓟州区通过引入社会化服务，有效破解了老旧小区“政府干、群众看、钱花了、事难办”的治理困境。下一步，当地将持续深化这一模式，逐步扩大覆盖面，推动更多老旧小区从“有人管”迈向“管得好”，让城市治理的“洼地”变身民生幸福的“高地”。